本篇看点：

1、2012年中海首入常州，9个月掷21亿火速布局

2、中海三子不温不火，业主维权频发

3、新盘遭遇多重困境，开盘去化不足1成

9个月掷21亿火速布局

从2012年底拿第一块地开始，中海就成功吸引了常州人的关注。

2012年12月6日，中海首先布局恐龙园板块，出手拿下新北区黄河路南侧、东支河北侧地块，即后来的中海锦珑湾项目。据相关数据记录，该地块面积为138569㎡，成交价58300万元，溢价率7.76%，当时成交楼面价2804.86元/平米。

随后，仅在两个月时间内，中海斥资9.62亿元摘得天宁区一商住结合用地——凤凰新城原大容纺织地块，即后来的中海凤凰熙岸项目，项目规划用地面积158300㎡，楼面价约为2025.7元/平米。

没过多久，在2013年8月30日，中海刷新连拿两地的记录，又以6.42亿元拍下三井街道地块，即后来的中海龍城公馆项目。彼时，距离其第一次在常州拿地才过去270天。

如此张扬高调，很难想象这是一贯以“稳健、保守”著称的中海所采取的进驻方式，然而此举让人在惊叹中海速度之外，也让其项目成为后续众人关注的焦点。

中海三子不温不火

回顾13-16年，恰逢常州推出“三年不供地”政策，这在阻隔了部分外企进军常州步伐的同时，也为新城、九龙仓、路劲、中海、龙湖等拥有“先见之明”提前囤地的房企提供了大展拳脚之机，而常州中海则已站在了它的第一个岔路口前——树立标杆品质产品or急功近利追业绩。

犹记得，当时新城旗下6盘联动，九龙仓4盘深耕新北，路劲3盘布局城南，龙湖3盘吸金热销，然而反观中海，同样有3盘在售，手握“王牌”的它，却在2014年房企成交排行中仅排名第七，不仅于诸多当时有3个及3个以上项目在售的房企中，排名最末，甚至比当时仅有一盘在售的世茂还逊色许多。

总量赢不过，那单盘总有戏吧？

令人遗憾的是，单盘还真的就没戏！

根据当时克而瑞数据显示，2014年常州单盘销售金额TOP10中，世茂香槟湖延续销售神话夺得榜首，其余则被星河、路劲、华润、龙湖、新城、大名城、九龙仓、雅居乐占据。这其中，丝毫未见中海三子的影子，不禁令人唏嘘。

随着九龙仓项目的清盘，世茂的不断去化，中海终于在2015年迎来了生机。虽然依旧无法撼动新城大佬的地位，但在当年年终，中海地产以14.17亿闯入前三甲，仅次于新城、绿地之后。

但可惜好景不长，2015年后，中海地产在常州的市场销售排名逐年递减，大有跌出排行榜之势：16年总销售额15.8亿，排名第8；17年总销售额17.64亿，排名12；2018年1-7月总销售额7.66亿，排名15。

屋漏偏逢连夜雨，在中海为提高销售业绩发愁的同时，中海各盘又爆发了多次业主维权事件。

2015年，中海地产在常州的第一个交付楼盘中海锦珑湾，在交付当年就有业主投诉降层交付事件，随后又被爆出交付不办房产证、前期宣传规划无法兑现、产权车位收费不合理等等诸多问题。

同样位于新北区的高端项目中海龍城公馆则涉嫌学区虚假宣传、高空连廊安全性问题。

而时至今日依旧有房源在售的中海凤凰熙岸，不仅曾经发生过因偷工减料导致房屋下陷偏移的“楼歪歪”事件，更是几乎每到交付就会出现的各类房屋质量问题，令业主们不胜其扰。 

然而面对这些问题，中海地产是如何的呢？好像都没有给出明确说法。

纯新盘亮相，去化堪忧

好不容易熬过了13-16年那段艰苦的日子，房企们终于等来了常州土地市场开闸放地的时刻，，常州中海也来到了它的第二个岔路口前。

在去年主城区推出的16宗经营性用地中，仅剩凤凰熙岸少量库存可售的中海地产出手了，以10.3亿+1200平一举拿下了泰和之春北侧地块，即中海铂悦公馆项目，当时成交楼面价7491元/平米，位居第三，仅次于龙湖和雅居乐。

随后中海便开始了紧锣密鼓的规划、筹备、宣传、推广等等一系列动作，最终历时8个月，在今年6月正式公开售楼处，并在7月实现首开。然而，在销售过程中，中海又遭遇了产品同质化、精装无特色、性价比低等诸多问题。

中海铂悦公馆主推的是142-165㎡精装平层和190㎡毛坯跃层产品，而在其所处的凤凰新城板块内，新城招商璞樾和山和新城泰和之春的产品恰恰与其类似，这两个项目又恰恰都是常州本土房企老大新城旗下，在品牌认可度上，中海已略有逊色。

在这两大产品中，中海190㎡毛坯跃层产品与新城招商璞樾和山“撞衫”，新城的价格在16000-17000元/平米左右，而中海的价格则在18000-20000元/平米左右，虽然在地段上，中海铂悦公馆比新城招商璞樾和山更具优势，但两个同类型同板块的产品，价格相差如此之大，璞樾和山自然会瓜分走部分中海的客户。

此外，中海铂悦公馆的精装产品与南侧仅一路之隔的新城泰和之春类似。新城可提供的精装房源面积段在101-175㎡，较之中海可选择类型更多；价格方面新城在售均价16000元/平米，中海报价则在19000元/平米左右，两者单价相差3000，按140平米计算，总价则将相差42万，很显然新城的价格更具优势；而在精装方面，两者均强调自己为科技豪装奢居，差异性不是特别大，那么谁的性价比更高，购房者更偏爱谁，从销售成绩上看再明显不过。

在克而瑞统计的2018年1-9月的全市商品住宅项目销售TOP10中，新城泰和之春排名第5，中海铂悦公馆则不在榜内；就天宁区范围而言，新城泰和之春位列第2，中海铂悦公馆则位列第5，两者成交金额相差15.96亿，新城招商•璞樾和山则位列第10。

在今年9月，中海一共开盘过两次，9月21日加推了3号楼和5号楼，30日则加推了12号楼和10号楼。根据最新备案情况显示，21日加推的136套房源，仅备案29套，去化率2成，30日加推的70套房源，仅备案6套，去化率8.5%，不足1成！

据了解，2018年，中海地产各区域内部销售额保底指标各不相同，华东区保底销售指标近550亿元，截至今年7月，完成了约30%，而常州公司作为中海华东区的重要组成部分，仅仅完成了7.66亿，做出的贡献连5%都不到。

面对逐渐回归理性的常州市场，越来越多更具优势的新项目亮相，在2018年最后的2个月中，常州中海在面对新的岔路口时，又能否积极探索新的营销模式，拉住购房者的心呢？我们拭目以待！

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